종합부동산세 과세표준 계산방법 12억 알아보기
종합부동산세를 계산할 때 가장 중요한 기준이 되는 것이 바로 과세표준입니다. 이 과세표준에 따라 내가 얼마의 세금을 내야 하는지가 결정되죠. 오늘은 종합부동산세 과세표준이 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 왜 중요한지 아주 쉽게 알려드릴게요.
과세표준이란?
| ✅ 세율을 적용하기 전의 기준 금액! |
과세표준은 종합부동산세를 계산할 때 세율을 적용하는 기준이 되는 금액입니다. 쉽게 말해, 이 금액이 많을수록 세율도 올라가고 세금도 더 많아집니다. 정확히 계산하려면 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율을 알아야 해요.
과세표준 계산 순서
| ✅ 공시가격에서 공제 빼고 비율 곱하기! |
종합부동산세의 과세표준은 다음과 같은 3단계로 계산합니다.
- ① 보유 주택(또는 토지)의 공시가격 합산
- ② 공제금액 차감
- ③ 공정시장가액비율 적용
이렇게 계산된 금액이 바로 세율이 적용되는 과세표준이 됩니다.
공제금액은 얼마일까?
| ✅ 보유 형태에 따라 다릅니다 |
| 보유 유형 | 공제금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 다주택자 | 6억 원 |
| 법인 | 공제 없음 |
공시가격 합계에서 이 금액을 빼고 나면 남은 금액이 과세기준금액이 됩니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준이 정해집니다.
공정시장가액비율이란?
| ✅ 2024년 기준 80% |
공정시장가액비율은 공제 후 금액에서 실제 과세에 반영되는 비율을 말합니다. 매년 정부가 결정하며, 2024년에는 80%로 적용됩니다. 이 비율이 올라갈수록 과세표준도 높아져요.
과세표준 계산 예시
| ✅ 실제로 얼마나 나올까요? |
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 공시가격 | 14억 원 |
| 공제금액 (1주택자) | -12억 원 |
| 공제 후 금액 | 2억 원 |
| 공정시장가액비율 80% | 2억 × 80% = 1.6억 원 |
위 계산 결과인 1.6억 원이 바로 과세표준이며, 이 금액에 따라 세율이 적용됩니다.
과세표준에 따른 세율
| ✅ 높은 과세표준 = 높은 세율 |
| 과세표준 구간 | 세율 (1주택자 기준) |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.5% |
| 3 ~ 6억 원 | 0.7% |
| 6 ~ 12억 원 | 1.0% |
| 12억 원 초과 | 1.5~2.7% |
다주택자는 중과세율이 적용되며, 법인은 3% 고정세율입니다.
공동명의라면?
| ✅ 지분 나눠서 과세표준 계산 |
남편과 아내가 공동명의로 주택을 보유하고 있다면, 각 지분별로 공시가격을 나눠서 계산합니다. 과세표준도 각각 적용되어 세금이 더 낮아질 수 있는 구조예요.
토지도 과세표준이 있을까?
| ✅ 네, 토지도 같은 방식으로 계산돼요 |
종합합산 토지나 별도합산 토지도 공시지가 → 공제금액 → 공정시장가액비율 적용을 통해 과세표준을 구합니다. 다만 공제 기준이 다르고, 세율도 다릅니다.
과세표준이 중요한 이유
| ✅ 이 금액이 세금을 정합니다! |
과세표준은 곧 ‘세금의 기준’입니다. 같은 공시가격을 가진 집이라도 공제금액, 비율, 보유 형태에 따라 과세표준이 달라지고, 따라서 세금 차이도 크게 발생할 수 있어요.
결론
종합부동산세 과세표준은 공시가격 - 공제금액 × 공정시장가액비율로 계산됩니다. 이 금액이 커질수록 세율도 올라가므로, 보유 부동산과 공제 조건을 정확히 확인하는 것이 중요해요. 공동명의 여부, 1주택자 여부, 법인 보유 여부에 따라 과세표준과 세액이 완전히 달라질 수 있으니 내 상황에 맞는 계산을 해보는 것이 꼭 필요합니다.
종합부동산세 과세표준 FAQ
Q. 종합부동산세 과세표준은 어떻게 계산되나요?
A. 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤, 공정시장가액비율(2024년 기준 80%)을 곱해 과세표준을 산출합니다.
Q. 1세대 1주택자의 공제는 얼마인가요?
A. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제받을 수 있습니다.
Q. 공정시장가액비율은 해마다 바뀌나요?
A. 네, 매년 정부에서 조정하며 2024년 기준은 80%입니다. 변동 시 국세청에서 안내됩니다.
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